Ratgeber
Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, ist es wichtig, alle Schritte des Immobilien-Verkaufsprozesses zu kennen.
Denn überall lauern Fallstricke. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie von der Wohnmarkt-Analyse bis hin zu den Verhandlungen mit dem Käufer Ihre Interessen wahren – und so den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen!
Dieser Ratgeber klärt auf:
• wie Sie Ihre Immobilie ohne einen Makler verkaufen und bewerben können.
• wie man eine fundierte Wertermittlung erhält.
• welche Angaben für die Verkaufsunterlagen einzuholen sind.
• wie Sie Ihre Immobilie zeitnah und sorglos verkaufen.
• wie Sie den Top-Preis für Ihre Immobilie erzielen.
• wie eine schnelle Geschäftsabwicklung zustande kommt.
Immo-Blog
In unserem Immo-Blog bringen wir Ihnen Interessantes und Wissenswertes rund um Immobilien und Wohnen näher. Verschiedene Experten bringen das Wichtigste aus ihrem Spezialgebiet auf den Punkt. Wir wünschen viel Spass beim Lesen!
Zu älteren Beiträgen springen:
#1 Raum und Mensch
#2 Fasten für die Räume
#3 Wohnen mit Farbe
#4 Wohnungssuche richtig gemacht
#5 Kann ich mir Eigenheim leisten?
#6 Nein zur Zersiedlungsinitiative
#7 Immobilie verkaufen: mit oder ohne Makler?
#8 Verändert COVID-19 den Wert einer Immobilie?
#9 Welche Zukunft hat meine Immobilie?
#10 Mehrwertabgabe: Das müssen Grundeigentümer wissen
#11 Fallstricke bei der Grundstückgewinnsteuer
#12 Ist die Immobilie eine gute Altersvorsorge?
#13 Steuern beim Immobilienbesitz: So reduzieren Sie Ihre Steuerlast effektiv
#14 Das sind die Kosten bei Kauf und Besitz von Liegenschaften
#15 Nutzung der Pensionskasse für den Hauskauf: Was Eigentümer wissen müssen
#15 Nutzung der Pensionskasse für den Hauskauf: Was Eigentümer wissen müssen
Der Erwerb von Wohneigentum ist für viele ein bedeutendes Ziel. In der Schweiz können Mittel aus der Pensionskasse für den Kauf eines Eigenheims eingesetzt werden. Dabei gibt es zwei Hauptoptionen: den Vorbezug und die Verpfändung des Pensionskassenguthabens. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die sorgfältig geprüft werden sollten.
Vorbezug der Pensionskasse
Definition und Zweck
Beim Vorbezug wird ein Teil des Pensionskassenguthabens vorzeitig bezogen und als Eigenkapital für den Immobilienkauf genutzt. Diese Möglichkeit erleichtert oft den Erwerb einer Immobilie, da sie den geforderten Eigenkapitalanteil erhöht.
Vorteile
- Mehr Eigenkapital: Durch den Vorbezug kann die Hypothek reduziert werden, was die monatliche Zinsbelastung senkt.
- Bessere Finanzierungskonditionen: Höheres Eigenkapital kann die Kreditkonditionen verbessern und den Hypothekarzins reduzieren.
Nachteile
- Reduktion der Altersvorsorge: Das vorzeitig bezogene Kapital fehlt später in der Pensionskasse, was die Altersrente verringern kann.
- Steuerliche Belastung: Der vorbezogene Betrag wird als Kapitalleistung besteuert. Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton.
- Verminderter Versicherungsschutz: Durch den Vorbezug kann der Schutz bei Invalidität oder im Todesfall sinken.
Bedingungen und Einschränkungen
- Mindestbetrag: Der Vorbezug muss mindestens CHF 20’000 betragen.
- Häufigkeit: Ein Vorbezug ist nur alle fünf Jahre möglich.
- Altersgrenze: Bis 50 kann das gesamte Guthaben bezogen werden. Danach ist der Betrag begrenzt.
- Verwendungszweck: Der Vorbezug darf ausschliesslich für selbstbewohntes Wohneigentum, wertvermehrende Investitionen oder zur Rückzahlung von Hypotheken verwendet werden.
Verpfändung der Pensionskasse
Definition und Zweck
Bei der Verpfändung bleibt das Pensionskassenguthaben unangetastet, wird aber als Sicherheit für eine höhere Hypothek genutzt.
Vorteile
- Erhalt der Altersvorsorge: Da kein Kapital entnommen wird, bleiben die Altersleistungen sowie der Versicherungsschutz vollständig erhalten.
- Keine Steuerbelastung: Da kein Kapitalfluss stattfindet, entfällt die Kapitalbezugssteuer.
Nachteile
- Höhere Schuldenlast: Eine höhere Hypothek bedeutet höhere Zins- und Amortisationskosten.
- Strenge Kreditprüfung: Banken prüfen die Tragbarkeit der erhöhten Hypothek genau, was die Finanzierung erschweren kann.
Bedingungen und Einschränkungen
- Verwendungszweck: Die Verpfändung darf ausschliesslich für selbstbewohntes Wohneigentum genutzt werden.
- Bankrichtlinien: Nicht alle Banken akzeptieren eine Verpfändung als Sicherheit.
Steuerliche Aspekte
- Beim Vorbezug wird der bezogene Betrag als Kapitalleistung versteuert. Die Steuerlast ist kantonal unterschiedlich.
- Bei der Verpfändung fällt keine direkte Steuer an, da kein Kapital ausbezahlt wird.
Rückzahlung des Vorbezugs
Ein Vorbezug kann freiwillig zurückgezahlt werden, um die Rentenlücke zu schliessen. Die Rückzahlung ist bis drei Jahre vor der Pensionierung möglich und muss mindestens CHF 10’000 betragen. Wird die Immobilie verkauft oder nicht mehr selbst genutzt, ist eine Rückzahlung Pflicht.
Fazit
Die Nutzung der Pensionskasse für den Hauskauf bietet Chancen, birgt aber auch Risiken. Ein Vorbezug reduziert die Altersrente und führt zu einer sofortigen Steuerbelastung, während eine Verpfändung die Hypothekarbelastung erhöht. Eine sorgfältige Planung und eine Beratung durch Fachpersonen sind unerlässlich, um die optimale Finanzierungsstrategie für das Eigenheim zu finden.
#14 Das sind die Kosten bei Kauf und Besitz von Liegenschaften
Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein bedeutendes Ziel. Doch wer eine Liegenschaft in der Schweiz erwerben möchte, sollte sich nicht nur auf den Kaufpreis konzentrieren. Diverse zusätzliche Kosten, von Steuern bis hin zu Renovationen, können die finanziellen Verpflichtungen erheblich erweitern. Eine klare Übersicht und vorausschauende Planung sind unerlässlich, um langfristig Freude am Eigentum zu haben.
Einstiegskosten: Notariatsgebühren, Grundbuch und Handänderungssteuer
Bereits beim Erwerb einer Liegenschaft fallen unvermeidliche Kosten an. Dazu zählen Notariatsgebühren, die Eintragung ins Grundbuch sowie allfällige Handänderungssteuern. Die Gebühren variieren je nach Kanton erheblich: Während die Notariats- und Grundbuchgebühren zusammen zwischen 0,1 und 1 % des Kaufpreises betragen, liegt die Handänderungssteuer in Kantonen, die sie erheben, zwischen 1 und 3,3 %. Diese Steuer wird in der Regel zu 1/2 von beiden Parteien getragen, ist aber verhandelbar.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Kosten für den Schuldbrief. Dieses Dokument, das die Hypothek im Grundbuch absichert, verursacht zusätzliche Gebühren von 0,1 bis 0,3 % der Schuldbriefhöhe. Wer die Kostenteilung von Beginn an mit dem Verkäufer klärt, vermeidet Missverständnisse und kann die finanziellen Verpflichtungen besser einplanen.
Laufende Kosten: Instandhaltung und Gebäudeversicherung
Eine Liegenschaft zu besitzen, bedeutet ständige Pflege und Instandhaltung. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 2 % des Immobilienwerts für Renovationen und Sanierungen zurückzulegen. Dazu zählen nicht nur kleinere Reparaturen, sondern auch grössere Investitionen wie Dachsanierungen oder der Austausch von Heizsystemen.
In fast allen Kantonen ist zudem eine Gebäudeversicherung verpflichtend. Sie deckt Schäden durch Feuer und Naturereignisse ab. Die Prämien hängen vom Wert und Standort der Liegenschaft ab und belaufen sich in der Regel auf mehrere Hundert Franken pro Jahr.
Steuerliche Belastungen: Eigenmietwert und Grundstückgewinnsteuer
Der Eigenmietwert ist ein zentraler Faktor bei der Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz. Dieser fiktive Betrag, der den möglichen Mietertrag einer Liegenschaft darstellt, wird als Einkommen versteuert. Abzüge, etwa für Hypothekarzinsen, können die Belastung reduzieren, reichen jedoch selten aus, um sie vollständig auszugleichen.
Beim Verkauf einer Liegenschaft kommt die Grundstückgewinnsteuer ins Spiel. Diese Steuer, die bis zu 40 % des erzielten Gewinns betragen kann, variiert je nach Kanton und der Haltedauer des Objekts. Eine sorgfältige Finanzplanung sollte diese potenziellen Belastungen berücksichtigen.
Langfristige Investitionen: Renovationen und energetische Sanierungen
Im Laufe der Jahre entstehen zusätzliche Kosten, um den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Grössere Renovationen wie die Erneuerung der Fassade oder die Modernisierung von Küchen und Bädern sind oft unumgänglich. Hinzu kommen energetische Sanierungen, die in Zeiten steigender Energiepreise und verschärfter Bauvorschriften immer wichtiger werden. Verbesserungen wie neue Wärmedämmungen oder der Ersatz von Heizsystemen können langfristig Energiekosten senken und den Wohnkomfort steigern.
Zudem gibt es Förderprogramme und steuerliche Vorteile für solche Massnahmen. Wer sich frühzeitig informiert, kann von diesen profitieren und die finanzielle Belastung reduzieren.
Gemeinschaftskosten im Stockwerkeigentum
Im Stockwerkeigentum fallen neben den individuellen Kosten auch gemeinschaftliche Verpflichtungen an. Dazu zählen Beiträge zur Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Gartenpflege, Reinigung oder Rücklagen für grössere Renovationen. Je nach Liegenschaft und Verwaltung können diese Kosten stark variieren und sollten in die Budgetplanung integriert werden.
Neubau und Umbau: Zusatzkosten richtig kalkulieren
Wer plant, ein Haus zu bauen oder umfassend zu renovieren, sollte neben den offensichtlichen Baukosten auch die Zusatzkosten nicht unterschätzen. Architektenhonorare, Versicherungen, Gebühren für Anschlüsse von Strom, Wasser und Internet sowie unvorhergesehene Ereignisse wie Planänderungen können das Budget erheblich belasten. Ein finanzieller Puffer ist essenziell, um diese Herausforderungen zu bewältigen.
Fazit: Finanzielle Planung für sorgenfreies Eigentum
Der Besitz einer Liegenschaft bringt viele Vorteile, erfordert aber auch eine sorgfältige finanzielle Planung. Neben den offensichtlichen Kosten wie dem Kaufpreis sollten zukünftige Eigentümer alle zusätzlichen Verpflichtungen berücksichtigen. Dazu gehören nicht nur die laufenden Instandhaltungskosten, sondern auch Steuern, Versicherungen und langfristige Investitionen.
Mit einer realistischen Einschätzung und der Bildung von Rücklagen können finanzielle Engpässe vermieden und der Traum vom Eigenheim langfristig gesichert werden. Ein erfahrener Immobilienmakler hilft dabei, diese Kostenfaktoren frühzeitig zu erkennen und bei der Planung zu berücksichtigen.
#13 Steuern beim Immobilienbesitz: So reduzieren Sie Ihre Steuerlast effektiv
Der Besitz einer Liegenschaft in der Schweiz bringt neben zahlreichen Vorteilen auch steuerliche Verpflichtungen mit sich. Mit gezielter Planung und dem Wissen um Abzugsmöglichkeiten, können Eigentümer ihre Steuerlast jedoch spürbar mindern. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Aspekte und Tipps.
Eigenmietwert: Was gilt es zu beachten?
Wer sein Eigenheim selbst nutzt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser entspricht dem theoretischen Mietzins, den man für die Nutzung der eigenen Liegenschaft zahlen müsste. Um nicht unnötig hohe Steuern zu entrichten, lohnt es sich, die amtliche Schätzung dieses Wertes regelmässig zu überprüfen. Liegt der geschätzte Betrag über dem realistischen Marktwert, kann Einspruch eingelegt werden.
Abzüge beim Eigenmietwert
Das Schweizer Steuersystem erlaubt einige Entlastungen:
- Hypothekarzinsen und
- Unterhaltskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Unterhaltskosten: Was ist abzugsfähig?
Ein entscheidender Vorteil für Eigentümer ist die Möglichkeit, Unterhaltsarbeiten steuerlich geltend zu machen. Dies gilt jedoch nur für Massnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Liegenschaft bewahren. Beispiele:
- Reparaturen an Sanitäranlagen
- Malerarbeiten
- Austausch defekter Fenster
Nicht abzugsfähig sind hingegen wertvermehrende Investitionen, wie etwa der Bau eines Wintergartens oder eine grössere Wohnflächenerweiterung. Wichtig: Belege für sämtliche Arbeiten aufbewahren und der Steuererklärung beilegen.
Energetische Sanierungen: Nachhaltigkeit zahlt sich aus
Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz werden steuerlich gefördert. Investitionen wie der Einbau einer Wärmepumpe, die Installation von Solaranlagen oder eine umfassende Fassadendämmung können sich mehrfach auszahlen:
- Sie reduzieren die laufenden Energiekosten.
- Sie erhöhen den Immobilienwert.
- Sie bieten steuerliche Vorteile, indem sie über mehrere Jahre verteilt abgezogen werden können.
Einige Kantone und Banken bieten zudem spezielle Förderprogramme oder vergünstigte Hypothekarzinsen für umweltfreundliche Projekte an.
Hypothekarzinsen: Volle Abzugsfähigkeit nutzen
Hypothekarzinsen sind vollständig vom steuerbaren Einkommen absetzbar. Eine geschickte Gestaltung der Finanzierung kann hier erhebliches Einsparpotenzial schaffen. Dabei sollte Folgendes berücksichtigt werden:
- Vergleich von Hypothekarangeboten unterschiedlicher Anbieter.
- Wahl der optimalen Zinsbindung und des Modells (z.B. Festhypothek oder Saron-Hypothek).
Der Austausch mit einem erfahrenen Berater kann helfen, die individuell beste Lösung zu finden.
Steuerliche Aspekte bei Vermietung
Wird eine Liegenschaft vermietet, sind die Mieteinnahmen als Einkommen zu deklarieren. Im Gegenzug können Eigentümer jedoch viele Ausgaben steuerlich absetzen, darunter:
- Hypothekarzinsen
- Unterhaltskosten
Sonderregelungen gelten für Vermietungen zu einem unter dem Marktwert liegenden Zins, etwa an Verwandte, oder bei temporären Vermietungen über Plattformen wie Airbnb. Hier empfiehlt sich eine genaue Prüfung der Vorgaben.
Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Sie wissen
Beim Verkauf einer Immobilie wird in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese basiert auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös, abzüglich der nachweisbaren Investitionen. Die Steuerhöhe variiert je nach Kanton und Besitzdauer.
Tipp: Je länger die Liegenschaft gehalten wird, desto niedriger fällt die Steuer in vielen Kantonen aus. Eine frühzeitige Beratung kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Tipps für die Steuererklärung
- Belege sammeln: Sämtliche Nachweise für Unterhaltsarbeiten, energetische Sanierungen und Hypothekarzinsen sorgfältig aufbewahren.
- Pauschalabzug vs. effektive Kosten: In vielen Kantonen können Eigentümer zwischen einem Pauschalabzug und der Deklaration der effektiven Kosten wählen. Ein Vergleich zeigt, welche Option günstiger ist.
- Investitionen planen: Umfangreiche Renovationen oder energetische Sanierungen auf mehrere Steuerjahre verteilen, um den maximalen Vorteil zu erzielen.
Fazit
Der Immobilienbesitz in der Schweiz bietet zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Wer sich frühzeitig informiert, strategisch plant und die geltenden Vorschriften kennt, kann nicht nur sparen, sondern auch den Wert seiner Liegenschaft langfristig sichern. Mit der Unterstützung eines Steuerberaters oder Immobilienexperten lassen sich die individuellen Potenziale optimal ausschöpfen.
#12 Ist die Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Die eigene Immobilie ist krisensicher und wertstabil – denn wohnen muss man ja immer. So sehen viele ältere Hausbesitzer beruhigt dem Ruhestand entgegen. Doch ist die eigen genutzte Immobilie wirklich ein Garant für entspanntes alt werden?
von Marco Bärtsch**
„Nach 30 Jahren ist endlich alles abbezahlt – endlich können wir uns wieder etwas leisten“, so lautet die Hoffnung vieler Eigenheimbesitzer. Den Traum vom Haus hatte man sich früh erfüllt und viele Jahre lang auf andere Ausgaben verzichtet. Doch bietet eine abbezahlte Immobilie wirklich einen so starken Wert in der Alterssicherung?
Ein Haus kostet immer auch Geld.
„Auch in einer abbezahlten Immobilie wohnt man leider nicht kostenlos“, weiss Marco Bärtsch, Immobilienexpert aus Sargans. Er weiss aus vielen Gesprächen mit Immobilienbesitzern, dass gerade bei älteren Häusern die monatliche Belastung nicht unerheblich sein kann. „Zum einen sind es die laufenden monatlichen Unterhaltskosten wie Heizung, Strom, Wasser und Versicherungen. Zum anderen aber haben bestimmte Elemente in einem Haus einfach nur eine bestimmte Lebensdauer“, erklärt der Verkaufsleiter. Bei Häusern kann man sprichwörtlich die Uhr danach stellen, wann welche Kosten auf den Eigentümer zukommen: Fenster, Fassade, Heizung, Dach, Elektrik – hier können die Kosten schnell durch die Decke schiessen.
Eine klare Rechnung.
„Ich empfehle meinen Kunden folgende Rechnung durchzuführen“, erklärt Marco Bärtsch. „Monatliche Einnahmen aus Rente und anderen Quellen gegen Unterhaltskosten und anstehende Reparaturmassnahmen. Dann hat man Klarheit darüber, was man monatlich für den Werterhalt des Hauses zurücklegen sollte.“ Profis wie Makler und Handwerker kennen die Erfahrungswerte, wann eine Heizung vermutlich „fällig“ wird oder wie lange ein Dach noch dicht bleibt.
Nach 30 Jahren kommen die Kosten.
Ist eine Immobilie erstmal in die Jahre gekommen, summieren sich schnell die Kosten. Denn auch wenn man keine Miete zahlen muss, sind Pflege- und Reparaturarbeiten nötig, um keinen Wertverlust zu erleiden. „Manchmal kann es tatsächlich sinnvoller sein, das Einfamilienhaus aus den 1980erJahren gegen eine moderne Eigentumswohnung zu tauschen“, berichtet Marco Bärtsch. Der Trend, Immobilien früher den Lebensumständen anzupassen anstatt die Eigennutzung eisern durchzuziehen, ist auch im Sarganserland klar erkennbar. Junge Familien brauchen Platz und verfügen zugleich über die finanziellen Möglichkeiten, ein älteres Haus zu sanieren. Ältere Menschen dagegen verzichten häufig gerne auf ein Zimmer oder einen grossen Garten, wenn sie sich dafür mehr Lebensqualität und Freiheit gönnen können.
Beispielrechnung
• Wie hoch sind die monatlichen Einkünfte (z.B. Rente, Zusatzrente, Kapitalerträge)?
• Wie hoch sind die Unterhaltskosten pro Monat (z.B. Versicherungen, Heizung, Strom, Wasser)?
• Was wird als nächstes fällig (z.B. Heizung, Dach, Fassade)?
• Notwendige Umbaumassnahmen (z.B. Barrierefreiheit, Treppenlift)?
** Der Experte:
Marco Bärtsch ist Leiter Verkauf und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Prefera Immobilien AG in Sargans.
#11 Fallstricke bei der Grundstückgewinnsteuer
Beim Verkauf einer Immobilie ist die Grundstückgewinnsteuer bei den gegenwärtigen Rekordpreisen immer ein Thema. Mit vorausschauender Planung gibt es aber Einsparungspotenzial.*
von Marco Bärtsch**
Seit mehreren Jahren werden beim Verkauf von Wohneigentum immer neue Rekordpreise erzielt, was auch von unzähligen Statistiken über deren Wertentwicklung belegt wird. Wohneigentum ist nach wie vor ein grosser und lange gehegter Traum vieler Schweizer*innen, weshalb diese auch bereit sind, für die Verwirklichung ihres Traums tief ins Portemonnaie zu greifen. Dies freut naturgemäss alle Haus- und Wohnungseigentümer*innen mit Verkaufsabsichten, denn es lassen sich bei einem allfälligen Verkauf hohe Gewinne erzielen. Jedoch kann die Verkäuferschaft nicht den gesamten Gewinn für sich beanspruchen. Wie bei fast allen Einkommensarten unterliegt auch der Gewinn aus Grundstückverkäufen einer Steuer, bei Veräusserungen aus dem Privatvermögen namentlich der Grundstückgewinnsteuer.
Belege aufbewahren
Von einem steuerbaren Gewinn spricht man, wenn der Verkaufserlös höher ausfällt als die Anlagekosten. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis beim Erwerb, den wertvermehrenden Investitionen und den Nebenkosten wie Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren oder die Verkaufsprovision eines professionellen Maklers. Damit solche Aufwendungen jedoch vom kantonalen Steueramt akzeptiert werden, müssen sie mit entsprechenden Rechnungsbelegen eindeutig und lückenlos dokumentiert werden. Deshalb ist es von grosser Wichtigkeit, diese während der gesamten Haltedauer bis zum Verkaufszeitpunkt aufzubewahren. Die ordentlichen Unterhaltskosten finden im Übrigen bei der Grundstückgewinnsteuer keine Berücksichtigung und müssen bei der Einkommensteuer in Abzug gebracht werden.
Alleineigentum oder Miteigentum
Einen Einfluss auf die Höhe des Steuerbetrages hat auch die Anzahl Eigentümer. Bei mehreren Miteigentümern ist der totale Steuerbetrag tiefer als bei einem Alleineigentümer. Grund dafür ist die Steuerprogression. Je höher der steuerbare Gewinn ist, desto höher ist auch die prozentuale Steuerbelastung. Bei mehreren Miteigentümern wird der Gewinn pro Kopf aufgeteilt und erst danach die Steuer berechnet. Ein kurzes Rechenbeispiel: Wird ein Grundstückgewinn von CHF 100‘000.- erzielt, so beträgt die Steuer für einen Alleineigentümer CHF 24‘816.- (Veräusserung ohne Haltedauerrabatt im 2022). Sind es hingegen zwei Eigentümer mit je ½ Miteigentum, so beträgt die gesamte Steuersumme CHF 18‘116.-. Sollte die Liegenschaft aktuell nur einem Ehepartner gehören, so kann es sich unter Umständen lohnen, die Hälfte zu übertragen. In der Praxis wird ein solcher Übertrag vom kantonalen Steueramt aber nur akzeptiert, wenn dieser mindestens ein Jahr vor dem Verkauf der Liegenschaft stattfindet.
Varianten beim Erwerbspreis prüfen
Sofern die Liegenschaft bereits länger als zwanzig Jahre im Eigentum des Verkäufers ist, gibt es für die Festlegung des Erwerbspreises zwei Varianten. Entweder setzt man den effektiven Erwerbspreis zum Kaufzeitpunkt ein oder den vor zwanzig Jahren gültigen Verkehrswert. Je nach Haltedauer und Zeitpunkt der getätigten wertvermehrenden Investitionen resultiert ein differenzierender Steuerbetrag. Falls man sich in Kürze auf eine neuere amtliche Schätzung abstützen kann (z.B. auf 2004 statt auf 1994), so kann es sich unter Umständen auch lohnen, mit dem Verkauf noch solange abzuwarten. Eine neuere 20-jährige Schätzung weist üblicherweise einen höheren Verkehrswert aus, was folglich den steuerbaren Gewinn schmälert.
Aufgeschoben ist nicht aufgehoben
Sofern selbstbewohntes Wohneigentum veräussert wird und der Verkaufserlös innerhalb einer Frist von maximal drei Jahren in ein wiederum selber bewohntes Ersatzobjekt reinvestiert wird, besteht je nach Höhe der Reinvestition die Möglichkeit eines Steueraufschubs. Wenn die Ersatzinvestition aber tiefer ist, als die Anlagekosten des veräusserten Objekts, kann kein Aufschub geltend gemacht werden. Wichtig zu wissen ist, dass ein Steueraufschub anschliessend auf dem Ersatzobjekt lastet. Dies kann bei einer späteren Veräusserung für den Eigentümer oder allfällige Eigentumsnachfolger (z.B. Erben) zum steuerlichen Nachteil werden.
Wer also so viel Gewinn wie möglich für sich beanspruchen und nur so viel Grundstückgewinnsteuern wie nötig bezahlen möchte, ist demnach gut beraten, sich zu gegebener Zeit vertieft mit diesem Thema auseinanderzusetzen oder einen sachverständigen Profi beizuziehen.
* Der Artikel bezieht sich auf die Steuerpraxis im Kanton St.Gallen.
** Der Experte:Marco Bärtsch ist Leiter Verkauf und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Prefera Immobilien AG in Sargans.
#10 Mehrwertabgabe: Das müssen Grundeigentümer wissen
Mit dem revidierten Raumplanungsgesetz wurde auch eine neue Abgabe eingeführt: Die Mehrwertabgabe. Diese kommt bei Einzonungen von Grundstücken zu tragen und kann für Eigentümer erhebliche finanzielle Folgen haben.
von Simon Meyer*
Das vor etwas mehr als 40 Jahren eingeführte Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) wirkt auf einen haushälterischen Umgang mit dem Boden unseres Landes hin. 2014 hat die Schweizer Stimmbevölkerung einer Revision des RPG zugestimmt. Mit diesem Entscheid wurde auch die Mehrwertabgabe eingeführt.
Was ist die Mehrwertabgabe?
Durch eine Einzonung können Grundstücke massiv an Wert gewinnen. Von einer Einzonung spricht man, wenn eine Nichtbauzone einer Bauzone zugewiesen wird. Im neuen RPG verpflichtet der Bund die Kantone zur Erhebung einer Abgabe auf diesem Mehrwert. Primär dient die Abgabe dazu, diejenigen Eigentümer zu entschädigen, deren Grundstücke ausgezont werden. Die Mehrwertabgabe wird fällig, wenn das Grundstück veräussert oder bebaut wird und ist vom Eigentümer zu leisten.
Ein Mehrwert kann aber auch durch Um- oder Aufzonung innerhalb der Bauzone entstehen. Beispiel: W2-Bauland wird zu W3-Bauland. In diesem Fall überlässt der Bund den Kantonen, ob sie eine Mehrwertabgabe erheben wollen. Im Kanton St.Gallen wurde die Mehrwertabgabe auf den Minimalsatz von 20 % des Bodenmehrwerts festgelegt. Diese kommt in St.Gallen nur bei Neueinzonungen zum Tragen, nicht jedoch bei Um- oder Aufzonungen.
Die Bewertung der Mehrwertabgabe
Um die Mehrwertabgabe bestimmen zu können, müssen die Verkehrswerte des Bodens vor und nach der Änderung der Zonenordnung verglichen werden. Deren Unterschied stellt die Basis für die Mehrwertabgabe dar. Wie hoch der Mehrwert ist, erfährt der Grundeigentümer mit der Eröffnung der neuen amtlichen Schätzung nach der Einzonung.
Je nach Ausgangslage kann eine individuelle Bewertung durch einen regionalen Fachspezialisten ratsam sein. Die rasante Entwicklung des Immobilienmarktes kann am besten beurteilt werden, wenn man sich tagtäglich damit auseinandersetzt. Die Heterogenität der örtlichen Unterschiede, kann durch einen Experten realistisch analysiert und begründet werden. Bei der konkreten Mehrwertermittlung kann ein Grundeigentümer innert gesetzlicher Frist ebenfalls auf eine individuelle (kostenpflichtige) Bewertung bestehen.
Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) ist im Kanton St.Gallen seit 01.10.2017 in Kraft. Deren Umsetzung kommt aber erst nach und nach zum Tragen, wenn die einzelnen Gemeinden die Zonenpläne und Baureglemente anpassen (Frist bis 2027). Die relativ neuen Regelungen dürften sich noch festigen müssen. Vor allem für Sonderfälle ist die Praxis noch unklar. Deshalb dürften individuelle Fälle für alle Beteiligten keine einfachen Prozesse darstellen. Eine fundierte Immobilienbewertung kann aber dabei helfen, einen objektiven Konsens zu finden.
Immobilien-Tipp im Sarganserländer vom 01.03.2022 (PDF)
* Der Experte:
Simon Meyer ist Mitglied der Geschäftsleitung bei der Prefera Immobilien AG.
#9 Welche Zukunft hat meine Immobilie?
von Simonia Gehrig-Giger*
Eigenheime, wie auch Mehrfamilienhäuser (Renditeobjekte) sind gesucht wie noch nie. Seit der letzten Immobilienkrise in den 90er-Jahren sind die Preise stetig gestiegen. Entwicklungsstatistiken belegen, dass ein gleichwertiges Objekt heute beinahe 50 % mehr Wert hat als vor zehn bis fünfzehn Jahren. Aufgrund der Tiefzinsphase und mangels Anlagealternativen investieren immer mehr Menschen in Wohneigentum. Die dynamische Preisentwicklung verschärfte zeitgleich die Anforderungen an die Finanzierungen insbesondere an die sogenannte Tragbarkeit.
Auswirkungen von Corona
Rückblickend zur ersten Corona-Welle waren die meisten Prognosen betreffend Immobilienpreisen zu pessimistisch, was die Branche natürlich aufatmen lässt. Trotz der Pandemie zögerten die Investoren kaum und investierten weiterhin in den Immobilienmarkt. Das von Expertinnen und Experten prognostizierte weiterhin tiefe Zinsniveau wirkt sich zusätzlich positiv auf den privaten Immobilienmarkt aus. Ein weiterer Aspekt, der für die ungebremste Nachfrage nach Immobilien spricht, ist der durch den Lockdown ausgelöste Wandel in der Ausübung der Arbeitstätigkeit. Durch das Homeoffice haben die eigene Wohnung oder das Eigenheim einen neuen Stellenwert erhalten. Davon berichten auch Einrichtungshäuser und die Online-Plattformen, welche massenhaft grössere Bildschirme und weitere Connectivity-Ausrüstung verkauft hatten.
Beliebtes Sarganserland
Zeit im Homeoffice bedeutet auch einen höheren Platzbedarf und dies verstärkt die Nachfrage nach Wohnraum. In unserer Region wird die Nachfrage zusätzlich durch das anhaltende Bevölkerungswachstum gestützt. Das unterstreicht die Beliebtheit des Sarganserlandes als Wohnregion. Die Hotspots sind Bad Ragaz, Sargans und Walenstadt, aber auch in den übrigen Gemeinden funktioniert der Markt. Die Situation für Geschäftsliegenschaften bleibt anspruchsvoll. Insbesondere im Gastgewerbe, der Unterhaltungsindustrie sowie bei der exportorientierten Maschinenindustrie wird der Nachfragerückgang vorerst anhalten. Dieses Problem hat sich durch Corona natürlich verstärkt. Bei einem längeren Leerstand wird als möglicher Lösungsansatz eine Umnutzung zielführend sein.
Beständiges Betongold
Gemäss der Meinung von zahlreichen Fachleuten wird der Immobilienmarkt im Segment “Wohneigentum” ungebrochen eine hohe Nachfrage aufweisen. Als regionale Experten stellen auch wir erfreulicherweise fest, dass die Nachfrage nach Eigenheim oder auch Mehrfamilienhäusern immer noch sehr hoch ist. Schlussfolgernd kann gesagt werden, dass die Beständigkeit der Situation im Immobilienmarkt gegeben sein sollte und somit auch die Wertstabilität des „Betongolds“.
Immobilien-Tipp im Sarganserländer vom 30.03.2021 (PDF)
* Die Expertin:
Simonia Gehrig-Giger ist Mandatsleiterin Bewertungen bei der Prefera Immobilien AG.
#8 Verändert COVID-19 den Wert einer Immobilie?
von Marco Bärtsch*
Die COVID-19 Pandemie hat unser aller Leben in kürzester Zeit auf den Kopf gestellt oder zumindest massgeblich verändert. Gepflogenheiten und Werte, wie eine Umarmung zur Begrüssung oder einfach nur ein freundschaftlicher Händedruck, haben plötzlich keinen Platz mehr in unseren gewohnten Tagesabläufen.
Wie aber wirkt sich diese Krise auf den Wert von Immobilien aus? Bei Ausbruch der Pandemie beunruhigten Schlagzeilen von erheblichen Wertverlusten Immobilienbesitzer zusätzlich.
Unterschiedliche Marktsegmente
Die Antwort auf diese Frage kann nicht pauschal erfolgen. Wie überall gibt es auch bei Immobilien Gewinner und Verlierer. Der wichtigste Unterschied zwischen den verschiedenen Marktsegmenten liegt in deren Nutzung begründet. Während die COVID-19 Pandemie den technologischen Wandel beschleunigt und bei vielen Betrieben eine Homeoffice-Welle ausgelöst hat, kann gleichzeitig festgestellt werden, dass sich diese Arbeitsform in dosiertem Ausmass auch in Zukunft etablieren wird. Dies wiederum wird bei Büroflächen zu einer geringeren Nachfrage führen und erhöhte Leerstände zur Folge haben, was sich im Endeffekt negativ auf den Wert von Büro-Immobilien auswirkt. Anderseits haben die Folgen dieser Krise aber auch aufgezeigt, dass das Bedürfnis nach Sicherheit und einem schönen Wohnumfeld an Bedeutung gewinnen wird und demzufolge das Wohnsegment sogar zu den Gewinnern dieser Zeit gehört.
Situation beim Wohneigentum
Nach einer kurzen Schockstarre zu Beginn der Pandemie, in welcher sowohl bei potentiellen Käufern wie auch bei Verkäufern eine gewisse Zurückhaltung spürbar war, hat sich zwischenzeitlich der regionale Markt von Wohneigentum stabilisiert und es werden Verkaufspreise erzielt, welche einen Vergleich zu der Zeit vor der Krise nicht zu scheuen brauchen.
Schlussfolgerung
Anhand unserer direkten Erfahrungen am regionalen Immobilienmarkt können wir feststellen, dass die Attraktivität von Wohneigentum nach wie vor sehr hoch ist und die «Coronakrise» den Wert von solchen Immobilien bislang nicht negativ beeinflusst hat. Zudem erwarten Experten, dass das Zinsniveau, infolge rezessiver Tendenzen, auf tiefem Niveau verbleiben wird und damit die Finanzierung von Wohneigentum attraktiv bleibt.
Auch Inverstoren suchen, im Vergleich zu den mässigen Aussichten anderer Anlagekategorien und des anhaltenden Anlagenotstandes, sichere Anlagen, welche sie am ehesten bei Immobilien finden.
Diese Tatsache, kombiniert mit der allfällig rückläufigen Neubautätigkeit, führt dazu, dass auch die Preise von Anlageobjekten tendenziell stabil bleiben werden. Es scheint, als ob sich Wohneigentum einmal mehr als werthaltig und krisenresistent zeigt.
Wollen Sie wissen was Ihre Immobilie wert ist?
Unter https://prefera.ch/kurz-bewertung stellen wir Ihnen eine kostenlose Kurzbewertung zur Verfügung.
Immobilien-Tipp im Sarganserländer (PDF)
* Der Experte:Marco Bärtsch ist Mandatsleiter Verkauf bei der Prefera Immobilien AG.
#7 Immobilie verkaufen: mit oder ohne Makler?
von Simon Meyer*
Soll man eine Immobilie privat verkaufen oder doch besser einem Makler anvertrauen? Braucht es in der heutigen Zeit, in der immer mehr digitale Tools allen zur Verfügung stehen, den Immobilienmakler überhaupt noch? Wir möchten Ihnen aufzeigen, was beim privaten Immobilienverkauf zu beachten ist und wo ein Profi Mehrwert bieten kann.
Unterschätzter Zeitaufwand
Verkaufspreis festlegen, Inserat verfassen und aufgeben, Interessenten durch das Haus oder die Wohnung führen, Kaufvertrag abschliessen und schon ist die Immobilie verkauft. Dies ist sicherlich die Idealvorstellung von einem Verkaufsprozess. Wie umfangreich und zeitintensiv ein kompletter Verkaufsprozess ist, wird vielfach unterschätzt. Diese Zeit zu investieren lohnt sich aber, denn eine Immobilie hat schliesslich einen hohen Wert – emotional wie finanziell. Wer diese Zeit nicht hat, wendet sich besser an einen Fachmann oder eine Fachfrau.
Der Preis ist heiss
Die meisten Verkäufer haben dasselbe Ziel: preislich das maximal Mögliche aus ihrer Immobilie rausholen. Doch was ist der richtige Preis? Ist er zu hoch, schreckt das potenzielle Käufer ab. Ist er zu niedrig, verliert man Geld. Den Markt mal mit einem über den Daumen angesetzten Verkaufspreis testen zu wollen, ist der falsche Weg. Potenzielle Immobilienkäufer handeln nicht impulsiv, sondern beobachten in der Regel über einen längeren Zeitraum die Marktsituation. Fällt ein Verkaufspreis aus dem Rahmen, bleibt dies nicht verborgen. Mit einer professionellen Marktwertschätzung eines Immobilienbüros können Sie sichergehen, nicht mit einem falschen Preis zu starten.
Würdig präsentieren
Für einen schnellen Verkauf ist eine professionelle Verkaufsdokumentation mit allen wichtigen Informationen und aussagekräftigen Bildern essentiell. Gute Fotos und Texte sorgen dafür, dass das Angebot auf den Immobilienportalen heraussticht und sich die Interessenten schnell ein Bild machen können. Ein paar schlecht belichtete Handybilder wirken sich definitiv kontraproduktiv aus.
Wenn die ersten Interessenten gefunden sind, geht die Arbeit weiter: Besichtigungen, Verhandlungen, Grundstückgewinnsteuer, Hypothekarfragen, Kaufvertrag, Objektübergabe. Als privater Immobilienverkäufer sollte man sich über die Schritte bis zum erfolgreichen Verkauf bewusst sein. Diese Aufgaben kann Ihnen ein Makler abnehmen. Das Beste dabei: Sie bezahlen die Vermittlungsprovision nur im Erfolgsfall.
Immobilien-Tipp im Sarganserländer (PDF)
* Der Experte:Simon Meyer ist Leiter Marketing und Mandatsleiter Verkauf bei der Prefera Immobilien AG.
#6 Nein zur Zersiedlungsinitiative
von Patrizia Wachter Tanner*
Am 10. Februar 2019 stimmt die Schweizer Stimmbevölkerung über die Volksinitiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung (Zersiedelungsinitiative)» ab. Die Initiative will die Gesamtfläche der Bauzonen in der Schweiz auf dem heutigen Stand einfrieren.
Gemäss den Prognosen des Bundesamts für Statistik wird die Bevölkerung in den nächsten zehn Jahren von 8,59 Mio. Personen (2018) auf 9,39 Mio. Personen wachsen. Bei einer durchschnittlichen Belegung von 2,23 Personen pro Haushalt entspricht dies einer erforderlichen Zunahme des Wohnungsbestands von 359’000 Wohneinheiten. Diese Zahl liegt am oberen Ende der Wohnungsproduktion der letzten Jahre. Das heisst, es müsste weiterhin auf hohem Niveau gebaut werden können. Andernfalls würde sich der Wohnraum Jahr für Jahr verknappen. Oder die Einwanderung müsste gestoppt werden, was wiederum zu Fachkräftemangel führen würde.
Mit der Annahme der Initiative würde das Wirtschaftswachstum massiv gestoppt. Was ein Mangel an Wohnungen und somit ein Anstieg der Preise und der Mietzinsen von Wohnungen zur Folge hätte. Wollen wir das tatsächlich?
Die Bevölkerung und die Wirtschaft brauchen Flächen für ihre Entwicklung. Die Initiative verhindert das. Die Initiative ist zu radikal und nimmt den Kantonen den Handlungsspielraum. Die wirtschaftliche Entwicklung würde massiv eingeschränkt werden. Wenn zum Beispiel ein Betrieb am bestehenden Standort wachsen will, so wird dies mit der Annahme der Zersiedlungsinitiative sehr schwierig oder sogar unmöglich sein. Neuansiedlungen von Unternehmen könnten ausbleiben und auch Bauernbetriebe würden mit der Annahme der Initiative bei Bauvorhaben massiv eingeschränkt werden. Es ist mir bewusst, dass Wachstum Unbehagen auslöst. Kein Wachstum würde jedoch unseren Wohlstand gefährden.
Die erste Revision des Raumplanungsgesetzes verfolgt das Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen. Doch Verdichtung allein wird den erforderlichen Wohnraumbedarf nicht befriedigen können, sofern das Potenzial überhaupt erschlossen werden kann. Nur schon die Umsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes stellt uns vor enorme Herausforderungen.
Deshalb werde ich die Zersiedlungsinitiative ablehnen und empfehle Ihnen, dies ebenfalls zu tun.
Gastkolumne im Sarganserländer (PDF)
* Die Expertin:
Patrizia Wachter Tanner ist Verwaltungsratspräsidentin und Geschäftsleitungsmitglied der Prefera Immobilien AG.
#5 Kann ich mir ein Eigenheim leisten?
Die wichtigsten Faustregeln für die Finanzierung
von Andri Peer*
Träumen auch Sie von den eigenen vier Wänden? Vom Bau eines freistehenden Einfamilienhauses im Grünen, einer Wohnung im Stadtzentrum oder dem Erwerb eines Alterswohnsitzes, am liebsten mit guter Anbindung an den ÖV? Die aktuell noch immer tiefen Hypothekarzinsen machen den Erwerb von Wohneigentum besonders lohnenswert.
Doch wie erfülle ich mir den Traum eines Eigenheims? Zunächst gilt es zu erwägen, welche Immobilie finanziell überhaupt in Frage kommt und wie die langfristige Finanzierung gesichert wird. Eine sorgfältige Analyse der persönlichen finanziellen Lage und eine unabhängige Beratung schaffen die Basis, um die Zeit im Eigenheim sorglos geniessen zu können.
Die folgenden Tipps helfen, die Finanzierung Ihrer eigenen Traum-Immobilie von Beginn an auf ein solides Fundament zu stellen.
Voraussetzungen für eine Hypothek
Um eine Finanzierung für den Erwerb einer Immobilie aufnehmen zu können, müssen zwei grundlegende Anforderungen erfüllt sein. Die Faustregeln hierfür lauten:
1. Faustregel 80:20 ¦ 80 % Hypotheken, 20 % Eigenkapital
Habe ich genug gespart für einen Eigenheimkauf? Die Faustregel besagt, dass 80 % des Kaufpreises mittels Hypotheken finanziert werden, während Sie 20 % aus eigenen Mitteln beisteuern müssen. Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt: Mindestens 10 %, also die Hälfte des Eigenkapitals, sollten „echtes“ Vermögen sein. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Kontoguthaben, einen Erbvorbezug, den Rückkaufswert einer Versicherungspolice oder Gelder aus der Säule 3a. Die anderen 10 % können mittels eines Vorbezugs oder einer Verpfändung Ihrer beruflichen Vorsorge (Pensionskasse oder Freizügigkeitskonto) bestritten werden.
2. Faustregel 33 %
Die Tragbarkeit muss gegeben sein. Die Faustregel für die Tragbarkeitsberechnung lautet: Maximal 33 % Ihres Brutto-Einkommens sollten Sie für Ihre Eigenheim insgesamt pro Jahr aufwenden. Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus Zinsaufwendungen, Amortisationen und den Kosten für den Unterhalt.
Tragbarkeitsberechnung
Die kreditgebenden Institute wenden für die Tragbarkeitsrechnung allerdings nicht den aktuellen (und historisch sehr tiefen) Zinssatz an, sondern rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Das folgende Beispiel zeigt das Dilemma, welches in Bezug auf die Berechnung der Tragbarkeit in der Realität nicht selten vorkommt:
Ein Ehepaar mit zwei Kindern hat ein Haushaltseinkommen von CHF 10’000 im Monat und verfügt über ein Eigenkapital von CHF 180’000. Damit wäre es ihnen möglich, ein Eigenheim für CHF 900’000 zu erwerben. Für die Liegenschaftskosten müsste die Familie gemäss aktuellem Zinsniveau monatlich rund CHF 1’650 aufwenden (Zinsen für eine 15-jährige Festhypothek und Nebenkosten). Zusätzlich müssen für die Pflichtamortisation monatlich weitere rund CHF 750 eingerechnet werden. Da das Finanzierungsinstitut aber mit einem kalkulatorischen Zins von 5 % rechnet, verdreifachen sich die kalkulatorischen Zinskosten auf CHF 3’000.
Resultat: Die Finanzierung ist gemäss diesem Berechnungsmodell nicht tragbar, obwohl mit den aktuellen Konditionen einer langfristigen Festhypothek (z.B. über die Amortisationszeit von 15 Jahren) die Tragbarkeit problemlos gewährleistet wäre.
| Tragbarkeitsrechnung mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% | Tragbarkeitsrechnung mit dem aktuellen Zinssatz (1.65%) für eine 15-jährige Festhypothek |
|
| Zinsaufwendungen | CHF 3’000 | CHF 990 |
| Nebenkosten | CHF 750 | CHF 750 |
| Amortisationen | CHF 750 | CHF 750 |
| Total pro Monat | CHF 4’500 | CHF 2’490 |
| Tragbarkeit in % | 45% | 25% |
Tragbarkeitsrechner
Mit dem Tragbarkeitsrechner von MoneyPark können Sie die Tragbarkeit einer Hypothek ganz einfach errechnen. Wichtig zu wissen: Der Rechner geht dabei immer von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% aus, auch wenn der derzeitige effektive Zinssatz deutlich darunterliegt.
Um also wirklich sicher zu gehen, ob und wie der Erwerb Ihrer Traumimmobilie langfristig finanzierbar wird, lassen Sie sich umfassend und unabhängig beraten.
Und lesen Sie hier demnächst mehr über die Wahl der für Sie idealen Hypothek sowie die Möglichkeiten der Amortisation u.v.m.
* Der Experte:
Andri Peer ist Leiter der Filiale Sargans der MoneyPark AG. MoneyPark bietet persönliche und unabhängige Beratung und begleitet Sie auf dem gesamten Weg ins Eigenheim: von der Finanzierung über die Vorsorgeberatung und Steueroptimierung bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit einem Netzwerk von über 100 Partnern findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung und vollumfänglicher Absicherung.
#4 Wohnungssuche richtig gemacht
von Peter Krebs*
Steht bei Ihnen ein Umzug wegen beruflichen oder persönlichen Veränderungen an? Oder haben Sie sich letztens über den mangelnden Platz, die zu kleine Küche oder den fehlenden Balkon in Ihrer Wohnung geärgert?
Beim aktuell attraktiven und umfangreichen Angebot an freien Mietwohnungen, hat sich sicherlich schon mancher Gedanken über seine aktuelle Wohnsituation gemacht. Wenn Sie sich entscheiden, aktiv auf Wohnungssuche zu gehen, gilt es einige Punkte zu beachten, um effizient ans Ziel „Traumwohnung“ zu kommen.
Checkliste mit Muss-Kriterien
Machen Sie sich zuerst eine Liste mit Kriterien, welche eine Wohnung unbedingt erfüllen muss. Zum Beispiel den maximalen Mietzins, Anzahl der Zimmer, Balkon oder Terrasse, Dusche oder Badewanne, Nähe zu ÖV oder Einkaufsmöglichkeiten, etc.
Beim Durchforsten der Inserate achten Sie darauf, dass die ausgesuchten Wohnungen Ihre Bedürfnisse decken. Gibt es zur ausgeschriebenen Wohnung die gewünschte Anzahl Parkplätze? Sind allenfalls Haustiere erlaubt? Sollte das Inserat nicht alle Ihre Kriterien erwähnen, fragen Sie beim Vermieter oder Verwalter nach. Sie sparen sich so Besichtigungen von Wohnungen, welche sowieso nicht in Frage kommen.
Beachten Sie für die anstehende Wohnungsbesichtigung folgende Tipps: Vereinbaren Sie einen Termin bei guten Lichtverhältnissen, also tagsüber. Lassen Sie sich genügend Zeit, um alle Räume anzuschauen, halten Sie inne um auf die Lärmverhältnisse zu achten. Ist die Besonnung resp. Ausrichtung der Wohnung Ihren Wünschen entsprechend? Lassen Sie sich alle Neben- und Gemeinschaftsräume (Keller, Waschküche, Tiefgarage, etc.) zeigen. Und ganz wichtig: machen Sie selbst einen guten Eindruck – sind Sie höflich und freundlich.
Umzug bringt Kosten mit sich
Beachten Sie, dass ein Umzug auch mit Kosten verbunden ist – eventuell ein Umzugsunternehmen, die Reinigung der alten Wohnung, sofern Sie diese nicht selber machen möchten, die Mietkaution für die neue Wohnung (1 bis 3 Monatsmieten), eventuelle Neuanschaffungen von zusätzlichen Möbeln. Ein Budget machen lohnt sich.
Wenn Sie Ihre neue Traumwohnung gefunden haben, beachten Sie, dass Sie bei der alten Wohnung eine Kündigungsfrist haben (üblicherweise 3 Monate). Achten Sie auch auf die Kündigungstermine in Ihrem Mietvertrag. Wenn Sie über Monate zwei Wohnungen bezahlen müssen, geht dies schnell ins Geld.
Wir sind überzeugt, dass Sie mit diesen wenigen Tipps Ihre Traumwohnung finden und wünschen Ihnen viel Erfolg.
Der Immo-Tipp im Sarganserländer (PDF)
* Der Experte:
Peter Krebs ist Leiter Bewirtschaftung bei der Prefera Immobilien AG.
#3 Wohnen mit Farbe
von Fatima Tschenett*
Wussten Sie, dass die Farbe Blau die Konzentrationsfähigkeit positiv beeinflussen kann? Rot den Blutdruck beim Betrachter ansteigen lässt und Gelb das Nervensystem anregen kann? Jede Farbe hat ihre eigene Wirkung – und selbstverständlich empfindet jeder Mensch Farben anders, trotzdem bestehen Parallelen in der Art und Weise wie die Farben auf Menschen wirken und wie sie diese erleben.
Lasst uns eintauchen in die bezaubernde Welt der Farben. Indem wir Farben mit Bedacht wählen und gezielt einsetzen, können wir das Wohlfühlpotenzial in unseren Wohnräumen bedeutend steigern. Ob wir nun Wände bunt gestalten, Möbel, Stoffe oder Accessoires in bestimmten Farben wählen – die Möglichkeiten der Farbgestaltung im Wohnraum, sind fast unbegrenzt.
Ein kurzer Blick auf die wichtigsten Grundregeln der Farbgestaltung hilft, die Farben im Wohnraum optimal einzusetzen:
- Farbwirkung
- Farbkombinationen
- Bestehende Materialien und Farben berücksichtigen
- Zweck und Atmosphäre (Emotion) des Raumes
- Grösse, Form sowie Licht des Raumes
- Zusammenhängende Räume berücksichtigen
Farbwirkung
Gelb
Gelb ist wie der Sonnenschein, es wirkt einladend, wärmt und kann dunkle Räume aufhellen. Es gibt dem Raum eine heitere Atmosphäre, unterstützt bei «geistigen» Arbeiten und fördert den Optimismus. Zu viel und zu intensives Gelb kann Nervosität auslösen.
Orange
Orange kann die Kreativität anregen. Diese Farbe ist sehr vital und energiegeladen und ideal in einem Raum, wo Menschen sich treffen. Es unterstützt das Miteinander, wirkt ansteckend und motiviert mitzumachen.
Zu viel Orange kann die Sinne überstrapazieren.
Rot
Rot ist nicht zu übersehen, ist sehr präsent und fällt auf. Die Farbe Rot bringt etwas in Bewegung – wärmt und aktiviert den Körper. Ein Raum in Rot wirkt dynamisch. Zudem ist Rot auch die Farbe der Liebe und der Sinnlichkeit.
Zuviel Rot kann aggressiv machen.
Blau
Blau verkörpert Frische und Sauberkeit. Es kann warme und stickige Räume abkühlen und weiter erscheinen lassen. Blau ist die Farbe der Ruhe, Entspannung und der Harmonie. Sie hilft bei Schlaf- und Konzentrationsproblemen.
Zuviel Blau kann kühl und distanziert wirken.
Grün
Grün ist die Farbe der Natur. Es schafft Weite und vermittelt ein Gefühl von Ruhe. Gleichzeitig wirkt es belebend und frisch und gibt einem das Gefühl „Luft zu holen“. Grün unterstützt beim Denken und hilft Neues zu beginnen.
Wenn Grün alleine angewendet wird, vor allem ein dunkles oder sehr kühles Grün, kann der Raum kalt und «einsam» wirken.
Braun
Gibt Geborgenheit, Schutz und Stabilität. Wirkt sehr beruhigend. Braun ist ideal um einen persönlichen Rückzugsort zu gestalten. Es vermittelt eine behagliche Atmosphäre. Man fühlt sich aufgehoben. Zuviel Braun kann Passivität auslösen.
Schwarz
Schwarz unterstützt die Wirkung von anderen Farben und kann inspirierend wirken. Man kann Schwarz als Blickfang einsetzen – in Kombination mit Naturtönen und Gold wirkt es edel.
Schwarz alleine, kann hart und abweisend sein, es schluckt viel Energie und Licht.
Weiss
Weiss vermittelt Offenheit, Freiheit und Ruhe. Es ist «neutral». Macht kleine Räume gross und weit. Diese Farbe unterstützt das «Nachdenken». Weiss ist ideal als Kontrast zu anderen Farben.
Zu viel Weiss kann distanziert und klinisch rein wirken.
Farbkombinationen
Die Qual der Farbwahl und -kombinationen ist gross. Ein paar einfache Tipps aus dem Farbkreis helfen, den richtigen Ton zu finden und Farben untereinander zu kombinieren.
Farbfamilien – Ton in Ton
Beim Einsetzen von Farben aus der gleichen Familie (z.B. verschiedene Grüntöne) in verschiedenen Nuancen und unterschiedlicher Dichte kann man fast nichts falsch machen. Eine Ton-in-Ton Kombination wirkt meistens angenehm und stimmig. Dabei ist wichtig zu beachten, dass man die gesamte Hell-Dunkel-Bandbreite der Farben ausnützen sollte. Für die Wände können z.B. helle Farbtöne gewählt werden. Für Accessoires und Möbel eher dunklere.
Komplementärfarben / belebend
Wenn man ein bisschen mutiger sein will, kombiniert man Farben, welche sich im Farbkreis gegenüber liegen – die sogenannten Komplementärfarben. Diese Farbkombination lebt vom Gegensatz und lässt einen Raum sehr belebend und erfrischend wirken. Man wählt z.B. die Wandfarbe aus einer Farbfamilie, welche einem anspricht und setzt Akzente mit Accessoires in der Komplementärfarbe. Bei dieser Kombination ist es wichtig, dass die Farben in der Intensität unterschiedlich sind, also zarte Töne mit aktiven kombinieren, ansonsten kann es zu «intensiv» wirken. Diese mutige Kombination erträgt als Ausgleich neutrale Farbtöne wie beige und weiss sehr gut.
Bestehende Materialien und Farben berücksichtigen
Damit der Gesamteindruck stimmig wird, ist es wichtig, dass man bei der Farbwahl, die bestehenden Materialien, welche im Raum bereits vorhanden sind und nicht verändert werden können, berücksichtigt. Ein Fussboden wirkt ebenso stark in ein Farbkonzept ein, wie eine Türe oder ein Sofa, welches nach der neuen Farbgebung bestehend bleibt wie es ist.
Zweck und Atmosphäre (Emotion) des Raumes
Welche Nutzung hat der Raum? Welche Atmosphäre und Stimmung soll dort herrschen? Diese Fragen sind ebenfalls wichtiger Bestandteil für die Farbgebung eines Raumes. Ruhige Räume, welche der Erholung und dem Schlaf dienen, sollten eher in dezenten Farben gestaltet werden. Räume wo der Alltag stattfindet, die Familie oder Freunde sich aufhalten, können ruhig etwas aktiver und belebender gestaltet sein.
Grösse, Form sowie Licht des Raumes
Die Grösse und Form eines Raumes können mit Farben unterstützt werden. Die Decke in einem niedrigen Raum sollte unbedingt hell sein, wogegen eine dunkle Decke einem sehr hohen Raum eine gewisse «Gemütlichkeit» zurückgeben kann. Ein kleiner enger Raum sollte eher mit hellen, sanften Pastellfarben gestrichen werden. Dunkle Farben sind eher für grössere Räume geeignet.
Die Lichtverhältnisse in einem Raum, sei dies Tageslicht oder auch künstliches Licht, sind massgebend, ob ein Farbkonzept gut wirkt oder nicht. Möchte man nur eine Wand im Raum streichen, dann empfiehlt es sich jene Wand zu wählen welche möglichst frei ist von Fenstern und Türen und wo das Tageslicht darauf scheint. Mit künstlichem Licht wie beispielsweise Spots, Stehlampen, Hintergrundbeleuchtung etc. kann man die Stimmung im Raum sehr gut beeinflussen.
Zusammenhängende Räume berücksichtigen
Damit die ganze Wohnung ein harmonisches Gesamtbild ergibt, sollte man ein Farbkonzept nie nur auf einen Raum alleine abstimmen. Durch eine geöffnete Türe zum Beispiel, wird das Nebenzimmer ersichtlich und beeinflusst durch seine Gestaltung und Farben den Gesamteindruck der Farbkomposition der ganzen Wohnung. Am besten hält man sich bei der Farbwahl von Räumen, welche sich nebeneinander befinden oder gar offen ineinander übergehen, entweder an die gleiche Farbfamilie, oder an Farben, welche sich im Farbkreis nebeneinander befinden oder aber an die Komplementärfarben. Man kann zum Beispiel in einem Raum mit einer Tapete arbeiten und im anderen Raum eine Farbe aus dieser Tapete für die Wand verwenden. Oder man greift mit Accessoires, Kissen, Vorhänge die jeweiligen Farbakzente des Nebenraumes auf.
Trend 2018
Zu guter Letzt möchte ich es nicht verpassen die Farbe des Jahres 2018 zu erwähnen. Es ist «Ultra-Violett 18-3838» und sie wird wie jedes Jahr vom Pantone-Institut in Amerika definiert.
Nun, nach all diesen Tipps und Tricks: Vergessen Sie bei all dem nicht, die Freude und den Spass im Umgang mit Farben nicht zu verlieren. Wählen sie Farben, welche Ihnen gefallen, auch wenn Sie vielleicht nicht dem Trend entsprechen. Wählen Sie Farben, welche dem Raum jene Emotion geben, welche Sie sich dafür wünschen und denken Sie daran: Eine Entscheidung für eine Farbe ist keine Lebensentscheidung. Die weisse Farbe im Fachgeschäft geht ganz bestimmt nicht aus – davon hat es genug!
In diesem Sinne wünsche ich Ihnen Mut und Freude zur «Farb-Bekennung»!
* Die Expertin:
Fatima Tschenett führt in Sargans an der Städtlistrasse 51 das atelier sulai / LebensRaumGestaltung. Sie ist gelernte Hochbauzeichnerin und hat über mehrere Jahre Weiterbildungen im Bereich energetische und ganzheitliche Raumgestaltung gemacht. Heute begleitet sie Menschen beim Planen und Gestalten von Wohn- und Geschäftsräumen.
www.atelier-sulai.ch
#2 Fasten für die Räume
von Fatima Tschenett*
„Wie zahlreich sind doch die Dinge derer ich nicht bedarf…“ Sokrates
Dinge machen aus Räumen, Wohn-Räume. Denn jedes Ding prägt, gestaltet und (er)füllt einen Raum. Wir sagen oft, ein Ding ist nur ein Gegenstand. Ein Gegenstand kann uns gegen den Stand stehen, dann sind wir in unserer Bewegung und Entwicklung blockiert und kommen nicht in Fluss. Um dies zu verhindern, sollten wir unseren Räumen regelmässig eine Fastenkur verordnen.
Wer schon einmal gefastet hat, kennt das belebende Gefühl, welches sich einstellt, nachdem man ein paar Tage ohne oder nur mit wenig Nahrung verbracht hat. Genau dieses belebende Gefühl stellt sich auch ein, wenn wir unsere Wohnräume einer Fastenkur unterziehen.
Entschlacken
Jede Fastenkur beginnt mit Entschlacken. Was nicht in den Körper respektive in die Wohnung gehört, soll entsorgt werden. Das, was uns nicht mehr gefällt oder wir nicht mehr brauchen, dürfen und sollen wir loslassen. Es gibt nur zwei Gründe, etwas aufzubewahren: Ich liebe es oder ich brauche es. Wenn einer der beiden Gründe nicht gegeben ist, dann gibt es keine weitere Motivation mehr, es zu behalten. Auch nicht im Keller, im Estrich oder irgendwo in einer Schachtel. Das Sprichwort «Aus den Augen aus dem Sinn», gilt nicht.
Aufräumen
Parallel zur Entschlackungskur beginnt das Aufräumen. Erst wenn jedes Ding im Raum wieder an seinem Platz ist, fliesst die Energie und Blockaden sind «weggeräumt». Wirklich effektiv wird die Fastenkur jedoch erst, wenn beide Schritte, das Entschlacken und das Aufräumen, kombiniert werden. Durch das Entsorgen und Räumen, wird Raum für Neues geschaffen.
Schränke, Bücherregale und sonstige Ablageflächen sind ultimative Hortungsstätten. Hier lagern über Jahre ganz viele Dinge, welche nicht mehr benötigt werden. Ein idealer Ort, um anzufangen zu leeren, zu entsorgen und aufzuräumen.
Dadurch stellt sich ein befreiendes Gefühl ein, die Fastenkur beginnt zu wirken.
Beschädigtes
Löcher in der Wand, ein Nagel ohne Bild, ein tropfender Wasserhahn oder ein zerrissenes Kissen. All das blockiert den Energiefluss. Defekte Dinge verlieren ihren Wert und strahlen Wertlosigkeit aus. Möchte ich, dass diese Energie mit mir in Resonanz steht? Das, was uns umgibt sollte uns etwas bedeuten und wenn beschädigte Dinge uns wichtig sind, sollten wir sie reparieren und wieder in Stand stellen.
Geschenke
Vermutlich hat jeder von uns Geschenke bei sich stehen, welche man zwar dankend angenommen hat, einem aber nicht wirklich gefallen. Das können Bilder, Vasen, irgendwelche Dekoartikel oder sogar Möbel sein. Für ein Geschenk müssen wir Platz schaffen – und das oft unerwartet. Diese Dinge stehen meist unmotiviert herum, strahlen ein befremdliches Gefühl aus und können schwer liebgewonnen werden. Weil nicht wir selber sie ausgewählt haben, sondern eine Drittperson. Deshalb sollten wir uns bewusst sein, dass wir ganz alleine entscheiden, wie wir uns einrichten und welchen Dingen wir einen wertvollen Platz in unseren persönlichen vier Wänden geben wollen.
Reinigung
Nach dem Entschlacken, dem Aufräumen und dem Bewusstwerden von Beschädigten Gegenständen und Geschenken, folgt die Reinigung. Ob Staubwischen, feucht aufnehmen oder Fensterputzen, all das lässt den Raum neu und frei atmen. Unterstützend zur herkömmlichen Reinigung, kann auch mit Düften gearbeitet werden. Je nach Belieben, können die Räume ausgeräuchert oder mit einem erfrischenden Raumduft (Diffusor, Kerze, etc.) gereinigt werden. Auch Musik kann einem Raum ein neues Gefühl geben – vor allem Holzhäuser können die Schwingung des Klanges besonders gut aufnehmen und spürbar werden lassen.
Bewegung
Nach dem Entsorgen, Aufräumen und Reinigen braucht es Bewegung. Möbel und Accessoires, welche nach dem Ausmisten bleiben durften, können und sollen neu angeordnet werden. Bewegen und verschieben ist wichtig, unser Leben macht es vor: Es nimmt seinen Lauf und verändert sich ständig. Dies können wir auch auf unseren Wohnraum ummünzen und Altem einen neuen Platz geben und für Neues Platz machen.
Beim Thema Fasten für die Räume geht es um die grundsätzliche Frage: Haben wir die Dinge, oder haben die Dinge uns? Denn unser Wohnumfeld steht in Resonanz zu uns. Aufgrund dieser Erkenntnis liegt es nun nahe, sich einmal bewusst zu überlegen, was in unserem persönlichen, privaten Rückzugs- und Wohnort eine Daseinsberechtigung hat und was wir loslassen können.
Buchtipps:
– Magic Cleaning – Wie richtiges Aufräumen Ihr Leben verändert, Marie Kondo
– Aufgeräumt Leben – Warum weniger Haben mehr Sein ist, Constanze Köpp
* Die Expertin:Fatima Tschenett führt in Sargans an der Städtlistrasse 51 das atelier sulai / LebensRaumGestaltung. Sie ist gelernte Hochbauzeichnerin und hat über mehrere Jahre Weiterbildungen im Bereich energetische und ganzheitliche Raumgestaltung gemacht. Heute begleitet sie Menschen beim Planen und Gestalten von Wohn- und Geschäftsräumen.
www.atelier-sulai.ch
#1 Raum und Mensch
von Fatima Tschenett*
Vier Wände, ein Dach über dem Kopf und ein Boden, der Halt gibt – ein Zuhause zu haben, zählt zu den elementaren Bedürfnissen eines jeden Menschen. Ohne, fühlen wir uns nicht wohl und ungeschützt. Dass der Mensch fast neunzig Prozent seiner Zeit in Gebäuden verbringt, sei dies zum Wohnen, Arbeiten oder in der Freizeit, lässt uns bewusst werden, wie wichtig der Raum für den Menschen ist.
Das Zuhause ist der wohl wichtigste Ort und ein Grundbedürfnis eines jeden Menschen. Ohne Dach über dem Kopf fühlen wir uns nicht wohl. Doch wie wirken all diese Räume auf uns, die wir täglich betreten? Wie fühlen wir uns? Was machen sie mit uns? Und, was machen wir mit ihnen? Wie gestalten wir sie? Wie richten wir sie ein? Nach all diesen Fragen wird schnell klar, Raum und Mensch sind ein Paar und bilden eine Zweisamkeit.
Was müssen unsere vier Wände uns bieten, damit wir uns in unserem Zuhause wohlfühlen und entwickeln können?
Damit diese Frage beantwortet werden kann, muss man sich des Resonanzprinzips zwischen Raum und Mensch bewusst sein. Der Raum und der Mensch korrelieren und interagieren gewissermassen miteinander.
So wie ich mich fühle, so richte ich mich ein, oder umgekehrt; So wie der Raum ist, so fühle ich mich.
Wenn man um diese Wechselwirkung weiss, kann man sich dieses Wissen zu Nutzen machen – und beginnen, Räume bewusst zu gestalten. Dies ist ein erster Schritt unser Zuhause in einen Kraftort zu verwandeln. Ein Ort, wo man sich gerne zurückzieht, loslässt und Energie tankt.
Die Architektur, welche uns täglich umgibt, beeinflusst unser Fühlen, Denken und Handeln. Dies läuft jedoch meistens unbewusst ab, daher neigen wir dazu, die Wirkung von Räumen zu unterschätzen. Der Mensch reagiert nicht nur auf Architektur, sondern er wirkt auch auf sie ein, indem er sich Räume mit Einrichtungen und Möbeln zu «eigen» macht. Die Möbel, mit welchen wir unsere vier Wände einrichten, sind im Gegensatz zum Raum, welcher immobil ist, mobil und somit beweglich. So kommen durch die Möbel Bewegung und Individualität in einen Raum. Wenn wir diesen Ort nun nach unseren Bedürfnissen, Vorlieben und Ideen einrichten , fühlen wir uns wohl und zuhause.
Damit unser Zuhause zu unserem persönlichen Ruhe- und Kraftpool werden kann, ist es wichtig, dass wir uns bewusst werden, womit wir uns umgeben. Denn alles steht in Resonanz zu uns.
- Nehme ich das Bett aus der vergangenen Beziehung mit ins neue Heim?
- Hat der alte Schrank noch seine «Platz-Berechtigung» oder steht er einfach da, weil ich mich meiner Tante dazu verpflichtet fühle?
- Gefällt mir die Vase meiner Schwester wirklich, oder lasse ich sie einfach stehen, weil sie ein Geschenk war?
- Wird der Schreibpult im Kinderzimmer wirklich gebraucht, oder nimmt er nur Platz weg?
- Gefällt mir die Farbe an der Wand, oder wäre es schon lange an der Zeit die Wand aufzufrischen?
Es lohnt sich, wenn man sich solche oder ähnliche Fragen ganz bewusst stellt und je nachdem die Konsequenzen zieht. Diese Befreiung ist der erste Schritt zur bewussten Raumgestaltung und ein wichtiger Schritt um sich in den eigenen vier Wänden wohlzufühlen.
Sie werden lächeln und spüren wie der Raum zurücklächelt.
Buchtipps:
– Energetische Raumgestaltung, Harald Jordan, AT Verlag
– Räume der Kraft schaffen, Harald Jordan, Verlag Hermann Bauer
